Los Número 1: Federico González Rouco

En Los Número 1 de Informe Inmobiliario te traigo a los cracks que están moviendo la aguja en el mundo inmobiliario. ¿Querés saber cómo piensan los que manejan millones, construyen edificios, desarrollan los proyectos más ambiciosos y venden a lo loco? Es acá.

Hablamos con Federico González Rouco, Economista, con más de 10 años de experiencia en el sector de la vivienda, Federico ha pasado por investigación, política pública, consultoría y análisis de mercados. Es un tipo que, literalmente, ve el mercado inmobiliario desde todos los ángulos: financiero, regulatorio y social. Con una visión completa, está trabajando para mejorar el acceso a la vivienda en el país.

¿Querés saber qué tiene para contarnos? ¡Vamos con la entrevista 😎!

Dario Maim: Federico, contanos un poco de tu historia. ¿Cómo empezaste en este mundo del Real Estate?

Federico González Rouco: Todo arrancó casi de casualidad. Le propuse un tema a mi director de tesis y me dijo: “No, mejor dame una mano con esto otro”. Era sobre el impacto en el empleo del ProCreAr, y ahí me di cuenta de que el mercado de la vivienda conecta todo: macro, micro, política, finanzas, y lo social. Desde ahí no paré. Llevo más de 10 años metido en esto, trabajando desde diferentes frentes: investigación, consultoría, políticas públicas y desarrollos. Lo que más me apasiona es pensar en cómo mejorar el acceso a la vivienda, ya sea desde lo financiero, regulatorio o impositivo.

Dario Maim: Clarísimo. Ahora que está arrancando el crédito hipotecario de nuevo, ¿cómo ves el panorama para lo que queda de 2024, 2025-2026?

Federico González Rouco: Lo del crédito hipotecario es, sin dudas, la novedad del año en el sector inmobiliario. Veníamos de cuatro años donde no existía, y ahora está empezando a moverse otra vez. Julio fue un mes clave, el mejor en cinco años, y eso trae esperanza de que podamos volver a tener un mercado “normal” de créditos. Pero ojo, el tema grande viene en la segunda ronda: la clave va a ser cómo se maneje la securitización de estos créditos, es decir, si se consigue financiamiento en el mercado de capitales. Si no se maneja bien, el impulso que vemos ahora puede frenarse.

Nota rápida sobre securitización: Básicamente, se trata de agrupar muchos créditos hipotecarios en un “paquete” que después se vende a inversionistas. Esto le permite a los bancos liberar capital y seguir dando más créditos.

Dario Maim: Bien. Y la oferta, ¿cómo la ves? ¿Viene acompañando?

Federico González Rouco: Ahí está el tema. Si la oferta de viviendas, o sea, el desarrollo de nuevas unidades, no crece al ritmo de la demanda, vamos a ver un aumento fuerte en los precios. Hoy parece que el mercado inmobiliario y la construcción están algo desconectados. Se construye como reserva de valor, pero no necesariamente para la gente que va a vivir ahí o alquilar. El blanqueo puede ayudar, incentivando la inversión en nuevas obras, pero todavía falta que eso se traduzca en más oferta real. Si no resolvemos esto, podríamos ver que los precios suben más de lo esperado.

Dario Maim: 99% de acuerdo. Y ya que hablamos de mercado y demanda, ¿qué nichos ves moviéndose más en este nuevo contexto?

Federico González Rouco: Mirá, el segmento de los jóvenes no emancipados (entre 25 y 35 años) es uno que va a ser clave. Muchos de ellos venían sin chances de acceder a un crédito y con alquileres altísimos. Ahora, con el regreso del crédito hipotecario, están empezando a ver una luz al final del túnel. Si el salario real sigue mejorando, este grupo puede ser el motor del mercado. Hablamos de 2,3 millones de personas en todo el país, con gastos fijos relativamente bajos y, en muchos casos, buenos ingresos. Constructoras e inmobiliarias: ¡ojo con este nicho!

Dario Maim: Ponele. Hablemos ahora de lo que puede pasar con el crédito y el dólar. ¿Cómo ves la evolución de estas dos variables en el corto plazo?

Federico González Rouco: El blanqueo es fundamental ahora porque está trayendo capitales que antes no estaban en el sistema, y eso está impulsando las ventas. Es una medida que calza justo con los precios de los inmuebles, especialmente para propiedades de 2 o 3 ambientes. El dólar, por su parte, siempre es una incógnita. Si sigue habiendo volatilidad, afecta directamente la capacidad de la gente para financiarse. Ahí el desafío es lograr un balance entre los precios de los inmuebles (en dólares) y los ingresos de la gente (en pesos).

Dario Maim: Clarísimo, Fede. Un lujo tenerte en Los Número 1 y escuchar cómo ves el mercado desde una perspectiva tan amplia. ¡Gracias por compartir!

Federico González Rouco: ¡Gracias a vos, Dario! Un placer estar acá. ¡Hasta la próxima!

Y ahí lo tenés, Federico González Rouco, un número 1 en economía y mercado de la vivienda. Seguilo en X si querés aprender más sobre el sector inmobiliario y sus dinámicas. ¡No te lo pierdas!

😱 Atenti al próximo entrevistado de Los Número 1 de Informe Inmobiliario.